জমি জরিপ ও আমিন সেবা
শিকল-ফিতা বা যন্ত্র দিয়ে জমি মেপে দেওয়া, নকশার সঙ্গে দখল মিলিয়ে দেখা। কাগজের খরচ এখন সরকারি ওয়েবসাইটেই বাঁধা — মৌজা ম্যাপ ৳৬৩০, অনলাইনে খতিয়ান ৳১০০। আমিনের নিজের ফির কোনো সরকারি হার নেই।
- শেষ পর্যালোচনা: ২১ সেপ্টেম্বর, ২০২৬
- সংস্করণ ১
জমি জরিপ ও আমিন সেবা
- শুরুর পুঁজি
- ৳১,০০০ – ৳৬১,০০০ সম্পাদকীয় অনুমান
- জনবল
- ১ – ৪ জন
- প্রথম বিক্রি
- ৩ – ৩০ দিন সম্পাদকীয় অনুমান
- খরচ উঠতে
- ১ – ১২ মাস সম্পাদকীয় অনুমান
- কাজের ধরন
- ঘুরে ঘুরে সেবা · মাঝারি কঠিন
ব্যবসাটি সম্পর্কে
জমি মেপে দেওয়ার কাজ। কেউ জমি কিনছেন, কেউ ভাই-বোনে ভাগ করছেন, কারও সীমানার আইল নিয়ে ঝগড়া — তখন আমিন ডাকা হয়। আমিন নকশা ও খতিয়ান নিয়ে মাঠে যান, দাগ ধরে মাপেন, আর কাগজের জমি ও দখলের জমি কতটা মেলে তা দেখিয়ে দেন। সরকারি জরিপ আলাদা জিনিস — সেটা করে ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর, জোনাল সেটেলমেন্ট অফিসের মাধ্যমে, আর তার ফল সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস নামের রেকর্ড। বেসরকারি আমিন সেই সরকারি রেকর্ডই ব্যবহার করেন, নতুন রেকর্ড বানাতে পারেন না। গত কয়েক বছরে কাজের ধরনটা বদলে গেছে। আগে নকশা বা পর্চার জন্য জেলা অফিসে দিনের পর দিন ঘুরতে হতো; এখন ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইটে দর বাঁধা আছে — অনলাইনে খতিয়ান ৳১০০, ডাকে সার্টিফায়েড খতিয়ান ৳১৪০, আর মৌজা ম্যাপ ৳৫২০ ও দেশের ভেতরে ডাক মাশুল ৳১১০ মিলিয়ে ৳৬৩০। নামজারিতে কোর্ট ফি ৳২০, নোটিশ ৳৫০ আর ডিসিআর ৳১,১০০। যন্ত্রও বদলাচ্ছে — অধিদপ্তর এখন ড্রোন, লাইডার আর রোবোটিক টোটাল স্টেশন ব্যবহার করে। কিন্তু সারা দেশের ডিজিটাল জরিপ এখনো হয়নি: ১,২১২ কোটি টাকার যে প্রকল্প নেওয়া হয়েছিল, সাড়ে তিন বছরে তার অগ্রগতি দাঁড়ায় ০.২৮ শতাংশে, আর ২০২৩ সালের জুলাইয়ে সেটি বাতিল হয়ে যায় — কারণ অধিদপ্তরের ৫,৫৪৪টি পদ ফাঁকা ছিল। সরকারি জরিপ যত দেরি করে, বেসরকারি আমিনের ডাক তত বাড়ে। আর কাজটা ঝুঁকির: জরিপ বা রেকর্ড হালনাগাদে মিথ্যা তথ্য দেওয়া ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এ সাত বছর পর্যন্ত কারাদণ্ডের অপরাধ।
আয়-ব্যয়ের হিসাব
| খাত | পরিসর | সূত্র | সংশোধন পাঠান |
|---|---|---|---|
| মাসিক চলতি মূলধন | ৳৫,০০০ – ৳২৫,০০০ | সম্পাদকীয় অনুমান | |
| বিক্রয় মূল্য | ৳১,৫০০ – ৳৬,০০০ / একক | সম্পাদকীয় অনুমান | |
| পরিবর্তনশীল খরচ | ৳৭৩০ – ৳১,১৩০ / একক | সম্পাদকীয় অনুমান | |
| মোট লাভের হার | ২৫% – ৮৮% | সম্পাদকীয় অনুমান | |
| প্রথম বিক্রি পর্যন্ত সময় | ৩ – ৩০ দিন | সম্পাদকীয় অনুমান | |
| খরচ উঠে আসার সময় | ১ – ১২ মাস | সম্পাদকীয় অনুমান | |
| নগদ চক্র | ০ – ৩০ দিন | সম্পাদকীয় অনুমান | |
| অপচয় ও ক্ষতির হার | ৫% – ১৫% | সম্পাদকীয় অনুমান | |
| দৈনিক উৎপাদন ক্ষমতা | ১ – ৩ | সম্পাদকীয় অনুমান |
শুরু করতে যা লাগবে
- মাপার শিকল বা ফিতা, খুঁটি ও রেঞ্জিং রড, কম্পাস, হিসাবের খাতা ও ক্যালকুলেটর — এই সনাতন সেটেই কাজ শুরু হয়। বড় কাজে টোটাল স্টেশন বা জিপিএস লাগে; অধিদপ্তর নিজে ড্রোন, লাইডার ও রোবোটিক টোটাল স্টেশন ব্যবহার করে। এসব যন্ত্রের বাংলাদেশের বাজারদর কোনো সূত্র থেকে যাচাই করা যায়নি।যন্ত্রপাতি
- প্রতিটি কাজের জন্য সরকারি কাগজ — মৌজা ম্যাপ ৳৫২০ + ডাক ৳১১০ = ৳৬৩০; অনলাইনে খতিয়ান ৳১০০; ডাকে সার্টিফায়েড খতিয়ান ৳১০০ + ৳৪০ = ৳১৪০; খতিয়ান সংশোধনের আবেদন ফি ৳২০। এই টাকাটা আমিনকে আগে দিতে হয়, গ্রাহকের কাছ থেকে পরে ওঠে।শুরুর মাল
- বেসরকারি আমিনের জন্য আলাদা কোনো সরকারি সনদ, নিবন্ধন বা লাইসেন্স লাগে — এমন কোনো নিয়ম ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের ওয়েবসাইটে বা ভূমি মন্ত্রণালয়ের সেবা তালিকায় পাওয়া যায়নি। সরকারি জরিপের আমিনরা অধিদপ্তরের কর্মচারী, নিয়োগবিধি দিয়ে চলেন — সেটা চাকরি, ব্যবসা নয়। কোনো নিয়ম আছে কি না, শুরু করার আগে নিজের জেলার সেটেলমেন্ট অফিসে জেনে নেওয়া দরকার।লাইসেন্স
- ট্রেড লাইসেন্স — সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা বা ইউনিয়ন পরিষদ। ফরম ৳১০, লাইসেন্স বই ৳৫০, আদর্শ কর ৳৩০, স্ট্যাম্প ৳১৫০–৩০০, লাইসেন্স ফি ৳১০০–৬০,০০০; ৩–৫ কর্মদিবসে দেয়, প্রতি বছর নবায়ন। ডিএনসিসি এলাকায় আবেদন অনলাইনে, ইস্যু ৩ কর্মদিবস ও নবায়ন ২ কর্মদিবস।লাইসেন্স
- সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস রেকর্ড পড়া; দাগ, খতিয়ান, জেএল নম্বর ও মৌজা মিলিয়ে নেওয়া; শতক-কাঠা-বিঘা-একরের রূপান্তর; হাতে নকশা আঁকা; আর দুই পক্ষের সামনে দাঁড়িয়ে মাপ বোঝানোর মতো ধৈর্য। এই কাজের বেশির ভাগ ঝামেলা মাপের নয়, মানুষের।দক্ষতা
- উপজেলা ভূমি অফিস, জেলা রেকর্ড রুম ও জোনাল সেটেলমেন্ট অফিস — পুরোনো নকশা, জুরিসডিকশন তালিকা ও মৌজা তালিকা এখান থেকেই আসে। ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের ম্যাপ প্রেস থেকে সিএস, আরএস ও বিএস ম্যাপ কেনা যায়।সরবরাহকারী
- কাজটা মাঠের, তাই আলাদা দোকান লাগে না; কিন্তু কাগজ, নকশা ও সইসহ ফাইল রাখার একটি নিরাপদ জায়গা লাগে। বাজারে ছোট একটি টেবিল থাকলে গ্রাহক খুঁজে পায় — ভাড়ার অঙ্ক এখানে যাচাই করা যায়নি।কাজের জায়গা
কাজের ধাপ
- 1হাতে-কলমে মাপ শিখুন — শিকল ও ফিতা দিয়ে দাগ ধরা, ত্রিভুজ করে ক্ষেত্রফল বের করা, আর শতক, কাঠা, বিঘা ও একরের হিসাব। ভুল মাপ মানে প্রতিবেশীর সঙ্গে ঝগড়া আর আপনার নামে বদনাম।
- 2সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস রেকর্ড পড়তে শিখুন। কোন জেলায় কোন জরিপ সর্বশেষ, সেটা জানা না থাকলে ভুল নকশা ধরে মাপা হয়ে যাবে।
- 3সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা বা ইউনিয়ন পরিষদ থেকে ট্রেড লাইসেন্স নিন। ফরম ৳১০, বই ৳৫০, আদর্শ কর ৳৩০, স্ট্যাম্প ৳১৫০–৩০০ আর লাইসেন্স ফি ৳১০০–৬০,০০০; ৩–৫ কর্মদিবসে পাওয়া যায়।
- 4কাজ নেওয়ার আগে গ্রাহকের কাছ থেকে দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, মৌজার নাম ও জেএল নম্বর লিখে নিন। এগুলো ছাড়া অনলাইনে খতিয়ান বা ম্যাপ বের করা যায় না।
- 5ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইট থেকে খতিয়ান ও মৌজা ম্যাপ নিন — অনলাইনে খতিয়ান ৳১০০, ডাকে সার্টিফায়েড খতিয়ান ৳১৪০, মৌজা ম্যাপ ৳৫২০ ও ডাক মাশুল ৳১১০ মিলিয়ে ৳৬৩০। ম্যাপ ডাকে আসতে সময় লাগে, তাই আগেই অর্ডার দিন।
- 6মাঠে যাওয়ার আগে দুই পক্ষকেই দিন-তারিখ জানিয়ে রাখুন। এক পক্ষকে না জানিয়ে সীমানা মাপলে সেই মাপ কেউ মানে না, আর হাতাহাতির ঝুঁকি থাকে।
- 7মাঠে গিয়ে স্থায়ী চিহ্ন ধরে শুরু করুন — পুরোনো আইল, পুকুরের পাড়, রাস্তার কিনারা। নকশার দাগ আর মাটির দখল কতটা মেলে, সেটাই আসল কাজ।
- 8মাপ শেষে হাতে আঁকা নকশা করে দুই পক্ষের সামনে বুঝিয়ে দিন, আর সবার সই নিয়ে নিন। সই ছাড়া কাগজ পরে কেউ অস্বীকার করে।
- 9মাপ কম-বেশি হলে সেটা লিখে দিন, নিজে মীমাংসা করতে যাবেন না। কার জমি কার, সেই সিদ্ধান্ত আমিনের নয় — আদালতের বা ভূমি অফিসের।
- 10নামজারির কাজে গ্রাহককে খরচটা আগেই বলে দিন — আবেদনের কোর্ট ফি ৳২০, নোটিশ জারি ফি ৳৫০ ও ডিসিআর ফি ৳১,১০০। এর বাইরে কেউ টাকা চাইলে সেটা সরকারি ফি নয়।
- 11প্রতিটি কাজের নকশা, খতিয়ানের কপি ও সইসহ কাগজ নিজের কাছে রেখে দিন। বছর দুই পরে মামলা হলে ওই কাগজই আপনাকে বাঁচায়।
- 12যন্ত্রে যাবেন কি না, তা কাজের ধরন দেখে ঠিক করুন। অধিদপ্তর এখন ড্রোন, লাইডার ও রোবোটিক টোটাল স্টেশন ব্যবহার করছে; গ্রামের ছোট দাগে শিকলই চলে, কিন্তু শহরের প্লট বা বড় জমিতে যন্ত্র ছাড়া কাজ পাওয়া কমে যাচ্ছে। যন্ত্রের দাম এখানে যাচাই করা যায়নি।
মৌসুম
- জানুবেশি
- ফেব্রুবেশি
- মার্চবেশি
- এপ্রিলস্বাভাবিক
- মেস্বাভাবিক
- জুনকম
- জুলাইকম
- আগস্টকম
- সেপ্টেকম
- অক্টোস্বাভাবিক
- নভেবেশি
- ডিসেবেশি
কোন জেলায় ভালো
- খুব উপযোগীবরগুনা · বাতিল হওয়া ডিজিটাল ভূমি জরিপ প্রকল্পে যে পাঁচ জেলার ৩২টি উপজেলায় ডিজিটাল জরিপের পরিকল্পনা ছিল, বরগুনা তার একটি। সরকারি জরিপ আটকে থাকায় বেসরকারি মাপের ডাক থেকে যায়।
- খুব উপযোগীগোপালগঞ্জ · ডিজিটাল জরিপের তালিকাভুক্ত জেলা; নিচু জমি ও বিলের এলাকায় দাগের সীমানা নিয়ে বিরোধ বেশি।
- খুব উপযোগীপাবনা · ডিজিটাল জরিপের তালিকাভুক্ত জেলা, আর পদ্মা-যমুনার চরে জমি জেগে ওঠা ও ডুবে যাওয়ার কারণে দিয়ারা জরিপের এলাকা।
- খুব উপযোগীপটুয়াখালী · একই প্রকল্পের তালিকাভুক্ত জেলা। উপকূলের চর ও নদীভাঙনের এলাকায় জমির সীমানা বারবার বদলায়, তাই মাপার কাজ ফুরায় না।
- খুব উপযোগীসিরাজগঞ্জ · ডিজিটাল জরিপের তালিকাভুক্ত জেলা; যমুনার চরে প্রতি বছর জমির চেহারা বদলায় বলে মাপ ও দখল মেলানোর কাজ নিয়মিত।
- সম্ভবকক্সবাজার · পর্যটনের জমির দাম বেশি বলে সীমানা ও দখল নিয়ে বিরোধ বেশি, আর মাপার কাজের চাহিদাও বেশি।
- সম্ভবগাজীপুর · ঢাকার পাশে কারখানা ও আবাসন বাড়ায় জমির দাম দ্রুত বাড়ছে, আর দাম বাড়লেই পুরোনো দাগের সীমানা নিয়ে প্রশ্ন ওঠে।
- সম্ভবমুন্সীগঞ্জ · পদ্মার ভাঙন ও চর জেগে ওঠার এলাকা, আর ঢাকার কাছে বলে জমি কেনাবেচা বেশি।
- সম্ভবনারায়ণগঞ্জ · শিল্প ও আবাসনের চাপে ছোট ছোট প্লটে ভাগ হচ্ছে; প্রতিটি ভাগেই নতুন করে মাপ ও নামজারি লাগে (ডিসিআর ফি ৳১,১০০)।
- সম্ভবসুনামগঞ্জ · হাওরের জমি বছরের অর্ধেক পানির নিচে থাকে, তাই মাপ হয় শুকনো মৌসুমে আর সীমানা নিয়ে ঝগড়া নিয়মিত।
ঝুঁকি ও সাবধানতা
- বেশিআইনি বাধ্যবাধকতা: ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এ জরিপ ও রেকর্ড হালনাগাদকরণের সময় কর্তৃপক্ষের নিকট মিথ্যা বা অসত্য তথ্য দেওয়া ভূমি প্রতারণার অপরাধ, সাজা অনূর্ধ্ব সাত বছর কারাদণ্ড ও অর্থদণ্ড। মিথ্যা দলিল বা দলিলের অংশ তৈরি করলে জালিয়াতি, সেখানেও সাত বছর। যে আমিন এক পক্ষের কথায় মাপ 'ঠিক করে' দেন, তিনি এই দুটোর মধ্যেই পড়েন।
- বেশিঅন্যান্য: সীমানা মাপতে গিয়ে ঝগড়ার মাঝখানে পড়া এই কাজের নিত্য ঘটনা। যে পক্ষের বিপক্ষে মাপ যায়, তারা আমিনকেই দোষ দেয়, আর গ্রামে সেই বদনাম বছরের পর বছর থাকে। সীমানা চিহ্ন নষ্ট করা বা জমির ক্ষতি করা নিজেই দুই বছর পর্যন্ত কারাদণ্ডের অপরাধ, তাই মাপের সময় আইল কাটাকাটি হলে মামলা আপনার নামেও হতে পারে।
- বেশিনির্ভরশীলতা: সব কাজ সরকারি রেকর্ডের উপর দাঁড়ানো। নকশা পুরোনো বা ছেঁড়া হলে, মৌজার রেকর্ড হালনাগাদ না হলে, বা অনলাইনে খতিয়ান না উঠলে কাজ থেমে যায় — আর তখনও গ্রাহকের কাছ থেকে পুরো টাকা চাওয়া যায় না। রেকর্ড কবে হালনাগাদ হবে তার উপর আমিনের কোনো হাত নেই।
- মাঝারিচাহিদা: যন্ত্র নিয়ে প্রতিযোগিতা বাড়ছে। অধিদপ্তর নিজেই ড্রোন, লাইডার ও রোবোটিক টোটাল স্টেশন ব্যবহার করছে, আর শহরের প্লট ও বড় জমির মালিকরা যন্ত্রে মাপা নকশা চান। শুধু শিকল-ফিতা নিয়ে বসে থাকলে কাজ ছোট দাগেই আটকে যায়, আর সেখানে ফি কম।
- মাঝারিবাকিতে বিক্রি: নকশা ও খতিয়ানের ফি আমিন নিজের পকেট থেকে দেন — এক কাজে ৳৭৩০ থেকে ৳১,১৩০ — কিন্তু গ্রাহক টাকা দেন মাপ শেষ হওয়ার পর, আর ভাগ-বাটোয়ারা বা মামলার কাজে আরও পরে। একসঙ্গে কয়েকটি কাজ ধরলে এই আগাম খরচই হাত খালি করে দেয়।
সূত্র
- সংগ্রহ: ২১ সেপ, ২০২৬
যে হিসাবের সূত্র: প্রথম বিক্রি পর্যন্ত সময় · ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন এলাকা
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ — ধারা ১০: সীমানা বা ভূমির ক্ষতিসাধনের দণ্ড
সংগ্রহ: ২১ সেপ, ২০২৬যে হিসাবের সূত্র: risks.OTHER · বাংলাদেশ
- সংগ্রহ: ২১ সেপ, ২০২৬
যে হিসাবের সূত্র: risks.COMPLIANCE · বাংলাদেশ
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ — ধারা ৫: ভূমি জালিয়াতি সংক্রান্ত অপরাধ ও দণ্ড
সংগ্রহ: ২১ সেপ, ২০২৬যে হিসাবের সূত্র: risks.COMPLIANCE · বাংলাদেশ
- সংগ্রহ: ২১ সেপ, ২০২৬
যে হিসাবের সূত্র: দৈনিক উৎপাদন ক্ষমতা, requirements.LICENSE, steps · বাংলাদেশ
ভূমিসেবার নির্ধারিত ফি — মিউটেশন, ই-পর্চা (খতিয়ান) ও মৌজা ম্যাপের সরকারি ফি তালিকা
সংগ্রহ: ২১ সেপ, ২০২৬যে হিসাবের সূত্র: নগদ চক্র, মাসিক চলতি মূলধন, পরিবর্তনশীল খরচ, requirements.INVENTORY, steps · বাংলাদেশ
সিটি কর্পোরেশন থেকে ট্রেড লাইসেন্স প্রাপ্তির ধাপ সমূহ ও ফি
সংগ্রহ: ২১ সেপ, ২০২৬যে হিসাবের সূত্র: শুরুর পুঁজি, প্রথম বিক্রি পর্যন্ত সময়, requirements.LICENSE · বাংলাদেশ
কী বদলেছে
এখনো কোনো সংশোধন প্রকাশ হয়নি।
প্রশ্নোত্তর
এখনো কেউ প্রশ্ন করেননি। আপনিই প্রথম প্রশ্ন করুন।
একই রকম আরও ব্যবসা
ডিজিটাল ও বি২বি সেবাফ্ল্যাট ও জমি ব্রোকারেজ
ক্রেতা ও বিক্রেতাকে মিলিয়ে দিয়ে কমিশন নেওয়া। ব্রোকারির জন্য আলাদা সরকারি লাইসেন্স লাগে না, পুঁজি বলতে একটা ফোন; ঢাকায় ফ্ল্যাট বিক্রি হয় ১ কোটি থেকে ১১ কোটি টাকায়।
- পুঁজি
- ৳১ হাজার – ৳১ লাখ
- জনবল
- ১ – ৪ জন
- প্রথম আয়
- ৩০ – ২৭০ দিন
ডিজিটাল ও বি২বি সেবাদলিল লেখক
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বসে জমির দলিল লেখার কাজ। জেলা রেজিস্ট্রারের সনদ লাগে — ফি ৳১,০০০, প্রতি বছর ৳২৫০ দিয়ে নবায়ন। সরকারি পারিশ্রমিক প্রতি ৩০০ শব্দে ৳১০–১৫, কিন্তু টিআইবির গবেষণায় বাস্তবে নেওয়া হয় মক্কেলপ্রতি ৳৫০০–৫,০০০।
- পুঁজি
- ৳১.৩ হাজার – ৳৩ লাখ
- জনবল
- ১ – ৩ জন
- প্রথম আয়
- ৩০ – ১৮০ দিন
ডিজিটাল ও বি২বি সেবাবীমা এজেন্ট
কমিশনে চলা কাজ, পুঁজি প্রায় শূন্য। লাইফ বীমায় প্রথম বছরের প্রিমিয়ামের সর্বোচ্চ ৩৫ শতাংশ কমিশন, আর নন-লাইফে ব্যক্তি এজেন্টের কাজ ১ জানুয়ারি ২০২৬ থেকে বন্ধ।
- পুঁজি
- ৳৫০০ – ৳১৫ হাজার
- জনবল
- ১ জন
- প্রথম আয়
- ৩০ – ৯০ দিন
ডিজিটাল ও বি২বি সেবাঅনলাইন কোর্স বিক্রি
নিজের জানা কাজ শেখানোর কোর্স বানিয়ে বিক্রি। পুঁজি প্রায় শূন্য, কোর্সের দাম ৳১,২৫০–৮,৮০০; তবে নতুন কোর্সের প্রথম ব্যাচে ভর্তি হয় মাত্র ১৬–৭২ জন।
- পুঁজি
- ৳০ – ৳৯০ হাজার
- জনবল
- ১ – ৩ জন
- প্রথম আয়
- ১৪ – ৯০ দিন