ফ্ল্যাট ও জমি ব্রোকারেজ

ব্যবসাটি সম্পর্কে

ক্রেতা আর বিক্রেতাকে মিলিয়ে দেওয়া — ফ্ল্যাট, জমি, দোকান বা ভাড়ার বাড়ি। এটা ডেভেলপারি নয়, আর দুটোকে এক করে ফেললে বড় ভুল হয়। রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ অনুযায়ী যে প্রতিষ্ঠান ভবন বানিয়ে বিক্রি করে তাকে ডেভেলপার হিসেবে নিবন্ধন নিতে হয়, আর নিবন্ধন ছাড়া উন্নয়নকাজ করলে শাস্তি আছে। কিন্তু ওই আইনের কোথাও ব্রোকার, দালাল বা এজেন্টের জন্য আলাদা নিবন্ধন বা লাইসেন্সের কথা নেই। অর্থাৎ ব্রোকারির জন্য সরকারি লাইসেন্স লাগে না — ট্রেড লাইসেন্সটুকুই যথেষ্ট, আর পুঁজি বলতে একটা ফোন। ডেভেলপারি করতে গেলে জমি, নকশার অনুমোদন আর কোটি টাকার নির্মাণ লাগে; ব্রোকারিতে তার কিছুই লাগে না। লেনদেনের অঙ্ক কেমন? ১৬ সেপ্টেম্বর ২০২৬-এ একটি বড় সম্পত্তি ওয়েবসাইটে ঢাকার ফ্ল্যাট বিক্রির চাওয়া দাম ছিল গুলশান ও বনানীতে ১ কোটি টাকা থেকে, উত্তরা ১০ নম্বর সেক্টরে ৩ কোটি ৩০ লাখ, গুলশান ২-এ ৫ কোটি আর বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় ১১ কোটি ৫০ লাখ টাকা। অর্থাৎ শতকরা এক টাকা কমিশনেও একটি ফ্ল্যাটে এক লাখ টাকার বেশি হয়। কিন্তু ব্রোকাররা আসলে কত শতাংশ নেন, তা বাংলাদেশে কোথাও প্রকাশিত নেই — এই পাতায় তাই সেই সংখ্যা দেওয়া হয়নি। আর টাকা আসে একদম শেষে, দলিল রেজিস্ট্রির দিন। ক্রেতা-বিক্রেতা পরিচয় হয়ে যাওয়ার পর তাঁরা নিজেরা মিটিয়ে নিলে ব্রোকারের হাতে কিছুই থাকে না — তাই দেখানোর আগেই কমিশনের হার লিখিতভাবে ঠিক করে নেওয়াটাই এই ব্যবসার একমাত্র আসল কাজ।

আয়-ব্যয়ের হিসাব

শুরু করতে যা লাগবে

• একটা ফোন যাতে ছবি ও ভিডিও তোলা যায়, আর যাতায়াতের ব্যবস্থা। বাড়তি কোনো যন্ত্রপাতি, দোকান বা মজুদ লাগে না — এখানেই ব্রোকারির সঙ্গে ডেভেলপারির পার্থক্য।যন্ত্রপাতি
• কোনো সম্পত্তি নিজের কিনতে হয় না। ব্রোকার শুধু মেলান; জমি বা ফ্ল্যাটে টাকা আটকায় না। যে মুহূর্তে নিজে কিনে রাখতে শুরু করেন, সেটা আর ব্রোকারি থাকে না — তখন পুঁজির অঙ্ক কোটি টাকার ঘরে চলে যায়।শুরুর মাল
• ট্রেড লাইসেন্স — সিটি কর্পোরেশন বা পৌরসভা। ফরম ৳১০, লাইসেন্স বই ৳৫০, আদর্শ কর ৳৩০, নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প ৳১৫০–৩০০, লাইসেন্স ফি ব্যবসার ধরন অনুযায়ী ৳১০০–৬০,০০০, সঙ্গে ভ্যাট ও সাইনবোর্ড ফি। ৩–৫ কার্যদিবসে পাওয়া যায়। ব্রোকারির জন্য এটিই একমাত্র কাগজ।লাইসেন্স
• ব্রোকার বা এজেন্টের জন্য আলাদা কোনো সরকারি নিবন্ধন নেই। রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ (২০১০ সনের ৪৮ নং আইন) কেবল রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারকে নিবন্ধন করায় (ধারা ৫), আর নিবন্ধন ছাড়া উন্নয়নকাজ করলে দণ্ডের বিধান রেখেছে (ধারা ১৯)। নিজে ভবন বানিয়ে বিক্রি করতে চাইলে তখন এই নিবন্ধন বাধ্যতামূলক হয়ে যায়।লাইসেন্স
• কাগজ পড়তে পারা — দলিল, খতিয়ান ও নামজারি, খাজনার দাখিলা, এবং অনুমোদিত নকশা। মৌজা রেট আর বাজারদরের পার্থক্য বোঝা, আর রেজিস্ট্রির খরচ কোন হিসাবে বসে তা জানা।দক্ষতা
• সম্পত্তির খবরের উৎস — বাড়িওয়ালা, ভবনের ম্যানেজার ও দারোয়ান, স্থানীয় দোকানদার, আর অনলাইন তালিকার ওয়েবসাইট। একই সম্পত্তি অনেক ব্রোকারের কাছে থাকে, তাই খবর কত আগে পেলেন সেটাই পার্থক্য গড়ে দেয়।সরবরাহকারী
• আলাদা অফিস লাগে না; ফোন আর যাতায়াতেই কাজ চলে। এলাকায় নাম হলে অনেকে ছোট একটা অফিস নেন, তবে সেটা বাধ্যতামূলক নয়।কাজের জায়গা

কাজের ধাপ

1. 1একটা এলাকা বেছে নিয়ে সেটাই ভালো করে চিনুন — কোন ভবন কবে হয়েছে, কোন রাস্তায় পানি ওঠে, কোথায় গ্যাসের লাইন আছে। যে ব্রোকার এলাকা চেনেন না, তিনি শুধু ঠিকানা বলে দেওয়ার লোক।
2. 2বিক্রি বা ভাড়া হবে এমন সম্পত্তির নিজের তালিকা বানান। বাড়িওয়ালা, দারোয়ান, ভবনের ম্যানেজার আর স্থানীয় দোকানদারের কাছ থেকেই খবর আসে — বিজ্ঞাপন দেখে নয়।
3. 3সম্পত্তি দেখানোর আগেই মালিকের সঙ্গে কমিশনের হার আর কে দেবে তা লিখিতভাবে ঠিক করুন। এটাই এই ব্যবসার সবচেয়ে জরুরি ধাপ — মুখের কথায় কাজ শুরু করলে শেষে হাত খালি থাকে।
4. 4কাগজ যাচাই করুন — দলিল, নামজারি (খতিয়ান), হালনাগাদ খাজনার দাখিলা, আর ফ্ল্যাট হলে রাজউক বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমোদিত নকশা ও ভবনের অনুমোদন। কাগজ না দেখে ক্রেতা আনলে দায় আপনার উপরেই পড়ে।
5. 5জমি হলে মৌজা রেট দেখে নিন। সরকারি মৌজা রেট আর বাজারদর আলাদা — একটি তালিকায় কাঁচপুরের জমির বিজ্ঞাপনে সরকারি মৌজা রেট দেখানো হয়েছিল শতাংশপ্রতি ৳৪৪,৮১,৭৭২। রেজিস্ট্রির খরচ এই রেটের উপর বসে, তাই দুই দর আলাদা করে ক্রেতাকে বোঝানো আপনার কাজ।
6. 6ক্রেতাকে আগে জিজ্ঞেস করুন টাকা কোথা থেকে আসছে — নগদ, ব্যাংক ঋণ, না প্রবাসী আত্মীয়ের পাঠানো টাকা। এটা না জেনে দশটা ফ্ল্যাট দেখালে দশ দিনই নষ্ট।
7. 7দেখানোর সময় একসঙ্গে যান, আর ক্রেতা-বিক্রেতাকে সরাসরি নম্বর দেওয়ার আগে চুক্তির বিষয়টা পরিষ্কার রাখুন। পরিচয় করিয়ে দেওয়ার পর দুই পক্ষ নিজেরা মিটিয়ে নিলে আপনার আর করার কিছু থাকে না।
8. 8দরদামে দুই পক্ষের কাছেই সত্যি কথা বলুন। বিক্রেতাকে বেশি আর ক্রেতাকে কম বলে দর ঠিক করালে দলিলের দিনেই সেটা ধরা পড়ে আর পুরো লেনদেন ভেঙে যায়।
9. 9সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রির দিন নিজে উপস্থিত থাকুন, আর সেদিনই কমিশন বুঝে নিন। রেজিস্ট্রি হয়ে গেলে টাকা আদায়ের জোর অনেক কমে যায়।
10. 10নিয়মিত কাজ হলে সিটি কর্পোরেশন বা পৌরসভা থেকে ট্রেড লাইসেন্স নিন। মনে রাখবেন, ব্রোকারির জন্য আলাদা সরকারি নিবন্ধন লাগে না; কিন্তু নিজে ভবন বানিয়ে বিক্রি করতে গেলে তখন ডেভেলপার হিসেবে নিবন্ধন নিতেই হবে।

সূত্র

• রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ (২০১০ সনের ৪৮ নং আইন)

  সংগ্রহ: ১৬ সেপ, ২০২৬

  যে হিসাবের সূত্র: শুরুর পুঁজি, মাসিক চলতি মূলধন · বাংলাদেশ

• সিটি কর্পোরেশন থেকে ট্রেড লাইসেন্স প্রাপ্তির ধাপ সমূহ

  সংগ্রহ: ১৬ সেপ, ২০২৬

  যে হিসাবের সূত্র: শুরুর পুঁজি · বাংলাদেশ

কী বদলেছে

এখনো কোনো সংশোধন প্রকাশ হয়নি।

প্রশ্নোত্তর

এখনো কেউ প্রশ্ন করেননি। আপনিই প্রথম প্রশ্ন করুন।